A manutenção predial pode se tornar uma grande responsabilidade para quem estiver à frente da administração do local ou da gestão de recursos humanos de uma empresa. A NBR 5674da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) define manutenção como sendo “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.

Durante a entrega de uma nova edificação, a construtora deve fornecer ao proprietário o manual de operação, de uso e manutenção (NBR 14037 da ABNT). Veja os principais serviços de manutenção predial e melhore seu controle e suas estratégias de rotina!

Os tipos de manutenção predial

Existem três tipos de manutenção realizada em prédios:

1. manutenção preventiva;

1. manutenção corretiva;

1. manutenção preditiva.

A manutenção preventiva é realizada antes da necessidade de reparos. Ela está relacionada à elaboração de atividades que ajudem a conservar a funcionalidade do edifício.

A manutenção corretiva está relacionada à correção de erros e desgastes nas máquinas, nas instalações e nos equipamentos. Trata-se de uma manutenção que reage a uma situação problemática e, por esse motivo, tem um custo mais alto.

Já a manutenção preditiva apresenta características dos dois tipos anteriores. Ela começa em uma situação de correção e passa a avaliar regularmente os equipamentos e as instalações a fim de garantir sua funcionalidade. Trata-se de um tipo de manutenção predial de custo baixo e traz menos trabalho que a corretiva.

Os serviços de manutenção preventiva

Os principais serviços que estão registrados no planejamento preventivo incluem:

• a inspeção de instalações elétricas e hidráulicas;
• a inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos e assim por diante;
• a verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.

Entre as vantagens desse tipo de manutenção, além dos custos menores, podemos destacar: o aumento da vida útil dos equipamentos e instalações; a redução nas paradas e atividades corretivas; a diminuição de riscos e acidentes.

Os serviços de manutenção corretiva

Alguns serviços que estão inclusos no planejamento corretivo incluem:

• consertos em vazamentos nas instalações de água;
• impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração;
• reparos em rachaduras e fissuras na estrutura predial;
• troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar.

Durante a manutenção corretiva, a máquina fica parada um tempo maior e é necessário, algumas vezes, comprar urgentemente materiais, o que nem sempre favorece a procura pelo melhor preço. Também se faz necessária a mão de obra, que pode sair cara.

A manutenção corretiva pode ser planejada e não planejada. No primeiro caso, percebe-se que o desempenho em determinado equipamento caiu e dá tempo de programar-se, corrigindo o problema antes que ele pare de funcionar. No segundo caso, a falha já aconteceu.

Os serviços de manutenção preditiva

A manutenção predial preditiva envolve uma técnica que consiste em avaliar as atuais condições dos equipamentos e das instalações. Com o apoio de um acompanhamento planejado, inclusive com inspeções in loco (trabalho de campo), os técnicos recolhem dados para fazer uma análise do que está efetivamente ocorrendo.

Baseando-se em como os equipamentos se encontram de verdade, essa estratégia define qual será a periodicidade da manutenção de um determinado equipamento ou instalação, o que ajuda a reduzir as paradas prolongadas da manutenção corretiva, que sempre resultam em custos mais altos.

Para efetivar essa análise proativa, os técnicos utilizam câmeras termográficas, técnicas de ultrassom, testes que avaliam as vibrações e outros dispositivos. Porém, esses aparelhos também podem ser usados na manutenção corretiva e na manutenção preventiva.

Entre as vantagens que esse tipo de manutenção oferece, podemos destacar:

• a diminuição das intervenções de correção;
• o período estimado das avaliações nos equipamentos/instalações;
• a eliminação das inspeções físicas e a desmontagem das máquinas;
• a garantia de maior confiança em cada equipamento;
• o aumento na vida útil dos equipamentos/instalações;
• a definição das causas que originaram os problemas;
• os custos mais baixos.

Redução de custos

Um dos efeitos mais importantes da terceirização é a diminuição dos gastos envolvidos. Em primeiro lugar, a organização ganha muito no que se refere à reposição de eventuais faltas e atestados. Vale dizer que a empresa sem terceirização teria que contratar uma pessoa “por fora” para cobrir as faltas e atestados, tendo um custo muito maior. A economia se dá ainda porque a empresa contratada tem know-how suficiente para saber quantas pessoas são necessárias para cobrir os serviços em determinado local de acordo com a sua metragem; e quais os equipamentos adequados para economizar em mão de obra e tempo.

Vale apontar ainda algumas questões relacionadas à Convenção Coletiva de Trabalho (CCT), pela qual algumas empresas trazem diversas obrigações com os colaboradores. Por exemplo, algumas obrigações determinados segmentos são obrigados a cumprir, que acabam elevando os custos da contratação, quando se contrata uma empresa terceirizada, ela não precisa arcar com essas obrigações e consequentemente, diminui custos.

Além disso, não é necessário se preocupar com a realização de um treinamento para a execução de tarefas. A equipe já é qualificada e treinada pelo próprio empreendimento, então há um custo a menos.

Outro ponto de destaque é que não é preciso gastar com equipamentos ou insumos para a execução do trabalho. O time já vem preparado para realizar os consertos exigidos, de acordo com o que foi contratado.

Aumento da flexibilidade e da disponibilidade

Quem decide terceirizar a manutenção elétrica e hidráulica pode fazer a contratação segundo as requisições específicas. Nos períodos de manutenção preventiva dos sistemas, por exemplo, é possível contratar uma equipe maior. Já quando for necessário consertar apenas um ponto específico, um time menor pode ser solicitado.

Há, ainda, um aumento na disponibilidade. A empresa terceirizada, normalmente, inclui no contrato cláusulas sobre a substituição de funcionários que faltam ou que precisam se ausentar. Então, a equipe está sempre disponível dentro das condições, o que melhora a capacidade.

Contratação de mão de obra especializada

A manutenção exige bastante cuidado, especialmente no caso de sistemas modernos e com protocolos específicos. Não dá para trocar peças sem ter certeza do que está sendo feito, não é?

Por isso, quando um negócio decide criar um time de manutenção interno, é preciso procurar profissionais especializados, com capacitações e certo nível de experiência. Além dos custos, trata-se de algo que pode levar mais tempo do que o desejado.

Por outro lado, com a terceirização, é possível ter acesso a um time plenamente capacitado,sem nenhuma dificuldade. Você terá à disposição pessoas preparadas e previamente treinadas para lidar com problemas específicos. Como resultado, há um grande aumento na qualidade do serviço oferecido.

Ampliação da velocidade de manutenção

Quando o grupo tem maior qualificação, é simples solucionar as dificuldades, não é? Com a manutenção elétrica e hidráulica não é diferente. Poder contar com um time preparado e especializado faz com que os problemas sejam solucionados de maneira mais fácil.

O que também conta a favor dessa vantagem é a disponibilidade. Se a equipe não sofre com reduções e absenteísmo, há mais gente para resolver a situação. Então, a empresa tem que esperar menos para que tudo seja finalizado.

Se isso não parecer importante, pense pelo lado da produtividade. Mesmo na manutenção preventiva, é comum que os equipamentos tenham que ser paralisados. Então, menos tempo até concluir a tarefa significa um período reduzido de parada. Ao final, a produtividade não sofre tanto e o negócio consegue manter a sua rotina.

Aumento da qualidade

Acima de tudo, ter uma equipe plenamente capacitada à disposição faz toda a diferença para obter bons resultados. Os efeitos das manutenções serão melhores e mais duradouros. Portanto, será preciso lidar menos vezes com paradas ou necessidades de consertos.

Também existe um melhor atendimento às exigências e menor taxa de erros. Com o número de retrabalhos reduzido, há custos menores e um funcionamento adequado dos sistemas. Como consequência, todo o empreendimento atua de uma forma melhor.

Simplificação da gestão

A gestão de pessoas é necessária, mas nem sempre é fácil. Ter que administrar equipes, manter os funcionários motivados e ainda capacitá-los é uma tarefa que pode ser complexa, não é? Com um time de manutenção elétrica e hidráulica para cuidar, há mais uma responsabilidade.

Por outro lado, a terceirização resolve diversos problemas. Como não é preciso lidar com questões trabalhistas, há um nível menor de preocupação. Também há menos documentos para guardar ou declarações para enviar. A gestão fica menos sobrecarregada e tudo sai conforme o esperado.

O aumento dos resultados e a melhoria da produtividade também ajudam outros setores a atingirem seus objetivos. Como consequência, o negócio consegue se desenvolver da maneira desejada.

Com a correta noção sobre os serviços de manutenção dentro do prédio, você terá muito mais controle de suas ações de gestão, tornando-a altamente estratégica e aperfeiçoada.